Es bastante habitual que si tenemos una propiedad, la cual destinamos al alquiler, acudamos a inmobiliarias para que ellas se encarguen de publicitar hacer todas las actividades comerciales necesarias para poner nuestra propiedad en alquiler.
Este articulo va destinado a poner en conocimiento al lector todos aquellos trámites burocráticos con la Administración para tener nuestro alquiler en regla. En nuestro despacho, hemos detectado infinidad de casos en la localidad de Alcalá de Guadaira y en Sevilla capital, de clientes que han alquilado una propiedad mediante una inmobiliaria y ésta no les han informado sobre determinadas cuestiones que pueden acarrearle recargos, sanciones, incluso provocar confrontaciones jurídicas con el inquilino.
¿DE QUÉ TRÁMITES BUROCRÁTICOS ESTAMOS HABLANDO?
1º) Depósito de la fianza en la Junta de Andalucía. En virtud del artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se establece la obligación de entrega de la fianza de los arrendamientos de vivienda habitual y en los arrendamientos para el uso distinto de vivienda (una mensualidad para contratos destinados a vivienda habitual y dos mensualidades para uso distinto de vivienda).
La fianza recibida por el inquilino deberá ser ingresada en el Organismo de la Comunidad Autónoma correspondiente en el plazo de un mes desde la entrada en vigor el contrato de alquiler (en nuestro caso hay que depositarla en AVRA – Junta de Andalucía) – Art. 78 y siguientes de la Ley 8/1997 del 23 de diciembre.
- Consecuencias para el ARRENDADOR: si la Administración detecta que el arrendador o propietario del inmueble no ha depositado la fianza, podrá reclamarla con su correspondiente sanción con intereses de demora (sanciones entre 60 y 3000 Euros). Si la presentamos fuera de plazo (un mes) conllevará una serie de recargos dependiendo del tiempo que se tarde en depositar.
- Consecuencias para el ARRENDATARIO: si el inquilino cumple los requisitos para la deducción autonómica de alquiler que aparece en la declaración de la Renta de las Personas Físicas, en caso de que la Agencia Tributaria detecte que el arrendador no ha depositado la fianza, la Agencia Tributaria denegará de deducción por alquiler. Esto conllevará a la correspondiente paralela a la declaración del inquilino y la pérdida de dicha deducción. El inquilino podría ir en contra del arrendador por este motivo, sobre todo si le ha creado un prejuicio económico.
2º) Inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad: es recomendable que para inmuebles con cargas hipotecarias, el contrato de arrendamiento se inscriba en el Registro de la Propiedad, ¿con qué finalidad? Según lo dispuesto en el Art. 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1. (esta regulación se ha modificado por el Decreto Ley de marzo de 2019).
A modo resumen, si el bien inmueble alquilado, está gravado por una hipoteca, si el banco reclama el derecho de propiedad de la vivienda por impago de la deuda hipotecaria, en caso de que el contrato de arrendamiento haya sido inscrito en Registro, el banco tendrá que respetar la situación del inquilino hasta la fecha de finalización del alquiler. Como hemos indicado anteriormente, es recomendable para bienes inmuebles hipotecados destinados al alquiler.
3º) Liquidación de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por parte del inquilino: aunque el ITP es un impuesto muy conocido, si es desconocido por parte de la población que por el hecho de alquilar una vivienda halla que liquidarlo. Las comunidades autónomas tampoco ponen mucho esmero en controlar su presentación o no (no les es rentable porque es poco dinero) pero no quita que no exista. Está regulado en la Ley sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y, por este impuesto no se paga la transmisión de un bien sino la adquisición de un derecho, tal y como es el derecho de uso de la vivienda por parte del arrendatario.
Sin entrar en otros detalles como el uso abusivo de contratos tipo (corta y pega) por muchas inmobiliarias o el hecho de no incluir inventario de bienes muebles que se incluyen dentro del inmueble alquilado, les recomendamos que a la hora de alquilar un inmueble exijan que les informen de TODOS los trámites que son obligatorios, pueden conllevarles a una sanción si no los cumplen. Potro lado pueden recurrir a una gestoría profesional para la realización de estos trámites y la redacción del contrato por parte de un profesional jurídico.
